דירות וירושות

השינויים התכופים בחוקי המס על דירות למגורים לכדו ברשת המס נישומים אשר מעולם עד עתה כלל לא היו בה, ומאלצים אזרחים מהשורה אשר מעולם לא החשיבו עצמם ל"בעלי הון" לערוך תכנוני מס לקראת אחרית חייהם, כולל נישומים המורישים לצאצאהם דירת מגורים אחת ויחידה.

כיום מכירת דירה יחידה שהתקבלה בירושה פטורה לרוב ממס שבח, האוצר מנסה כל העת לכרסם בפטור זה בין היתר בתואנות שווא על הורדת מחירי הדיור, הערכות לקויה ליום שאחרי ללא התייעצות עם גורם מקצועי עלולה להביא להתייצבות פקיד השומה בבית המנוח ולגבות את חלקו. על כן היא מאלצת את המורישים לעשות את השנוא עליהם ולהחליט על הקצאת ירושתם בעודם בחייהם ורישום צוואה מסודרת בתיאום עם היורשים.

המוריש דירה יחידה לצאצאיו אשר בכוונתם לממש אותה ולמכור אותה לאחר פטירתו  פטורים ממס בעת מכירתה בשלב זה במגבלות חוק מס שבח, מה קורה כאשר למוריש יש דירה בשווי מיליון ₪ שני יורשים ומזומן בבנק בסך של מיליון ₪?  בהעדר צוואה תרשם הדירה בחלקים שווים על שם היורשים והמזומן יתחלק חצי חצי וזאת לפי חוק הירושה הקיים, בחקיקה ופרקטיקה הנוכחית יכולים היורשים לחלק את "סל הירושה" כרצונם ללא מעורבות רשויות המס, ברם מה קורה כאשר הסל לא מתחלק בקלות? כגון דירה בשווי מיליון ₪ ומזומן בשווי חצי מיליון ₪?  אם ירכוש אח את חלקו של אחיו באמצעות כסף מכיסו/משכנתא יטען פקיד השומה כי התבצעה כאן רכישה  ויבקש  לגזור את הקופון שלו אם בצורת מס שבח כשדירה מתחייבת במס ואם כמס רכישה, לעומת זאת אילו היה המוריש נוטל משכנתא של 250.00 ₪ ומותיר דירה ממושכנת לאחד ומזומן של 750,000 לאחיו לא היה כאן אירוע מס. העלילה ופוטנציאל המס מסתבך כשלמוריש יותר מדירה ויותר מיורש אחד, במציאות לרוב שוויה של דירת מגורי המוריש גבוה יותר, כאשר בהעדר צוואה שתי היורשים יורשים מחצית דירה כל אחד ואם מבקשים לרכוש, זה את חלקו זה הרי יכול פקיד השומה לטעון שיש כאן רכישה המתחייבת במס שבח ומס רכישה אם יאזנו את החלוקה באמצעות כסף מכיסם, זאת ללא כל פטור מאחר ולמוריש יותר מדירת מגורים אחת. תיכנון וכתיבת צוואה מוסדרת מראש וכדין תוך התייעצות עם עורכי דין ורו"ח המתמחים במיסים היה חוסך תשלומים אלו, המקרה יכול להסתבך יותר כאשר למוריש מספר דירות ומספר יורשים, ניתן לסבך את הסיפור שבעתיים כאשר היה מקרה של איש נדל"ן עתיר נכסים אשר נפטר ואחת מבנותיו היגרה לפני שנים לארה"ב, בהעדר צוואה בתו היא אחת היורשות ובעת פטירתה יירשו ילדיה אותה תוך תשלום מס ירושה כמתחייב בארה"ב שכן איש הנדל"ן ישראלי ופטור, מס הירושה בארה"ב חל על המוריש ואילו בתו מתחייבת במס זה מאחר והיא אזרחית ארה"ב ושווי הירושה עולה בהרבה על גבולות הפטור לאזרחי ארה"ב (מעל ל-5 מיליון $), לפיכך בתיכנון מקצועי ונכון ניתן היה לחסוך מחזור חיוב של הורשה אילו הוריש אותו אדם את נכסיו ליורשי בתו ישירות בצוואתו.

במקרה של הורשת נדל"ן פקיד השומה עולז במיוחד, נדל"ן עיסקי ככלל תמיד התחייב במס לפיכך ההתייחסות אליו שונה, אם כי מי כאשר מוריש שתי חנויות בשווי דיפרנציאלי לשני ילדיו עלול להתחייב במס רכישה ואף שבח, בהעדר צוואה הרי ששני ילדיו יורשים כל אחד חצי בכל חנות, בעת שיעבירו כל אחד מהם את חלק אחיו על שמו ויעבירו תשלום כספי לשם איזון עלול פקיד השומה לראות בכך מכירה ורכישה ולתבוע מס בשל כך.

רבים מהישראלים מעדיפים חלוקה שווה בין היורשים אם בצוואה ואם על פי חוק בהעדרה "כדי שלא יריבו", לצערנו להחלטה זו מחיר כבד לאור חוקי המס העדכניים, כמו גם העובדה שליורשים העדפות שונות, זה מבקש לממש הנכס ולסייע לילדיו ואילו אחיו מבקש לרכוש את הנכס ולחסוך במס רכישה בהעברת הנכס לרשותו.

לפיכך אין מנוס מדיון פתוח עם היורשים ושיתופם המלא בהחלטה, והסתייעות בבעל מקצוע מנוסה,  יובהר כי צוואה אינה מחייבת את המוריש והוא רשאי לשנותה בכל עת בהתאם להעדפות המוריש והיורשים.